Шаблон договора возмездного оказания услуг
https://disk.yandex.ru/d/nlJAUpbIjlXwrg
Вправе ли риелтор применять НПД
В Законе о НПД от 27.11.2018 года № 422-ФЗ чётко определили, кто не вправе применять специальный налоговый режим, и какие доходы не подпадают под НПД. Риелтора и дохода от риелторских услуг в этих перечнях нет (ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Минфин также подтвердил возможность применять НПД риелторам, которые оказывают услуги по покупке либо продаже объектов недвижимости (письмо Минфина от 11.06.2021 года N 03-11-11/46304).
Важно учитывать существенный нюанс – если вести предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии, агентирования, или заниматься перепродажей товаров, имущественных прав, то применять НПД нельзя. И важно не просто назвать договор по-другому, но и не включать посредническую деятельность в него.
На практике, агентства недвижимости и риелторы-ИП как раз и заключают посреднические договоры, чтобы проводить сделки от имени клиента, переговоры с потенциальными покупателями или арендодателями, показы объектов недвижимости, подавать налоговые декларации или документы на регистрационные действия с недвижимостью, и пр. За свои услуги часто берут не фиксированную плату, а процент от сделки. Самозанятому риелтору так нельзя, иначе можно потерять право применять НПД и получить штраф, недоимку по налогам.
Риелтору на НПД нужно соблюдать общие ограничения и запреты, предусмотренные Законом № 422-ФЗ. Например, не превышать годовой лимит дохода в 2,4 млн рублей, не совмещать деятельность с другими налоговыми режимами, не нанимать работников.
Нужно ли заключать договор с самозанятым
Для многих ситуаций по закону необязательно заключать договор, но это хорошая практика, чтобы чётко описать условия сотрудничества. Это помогает защитить права сторон: например, если заказчик откажется оплатить работу, самозанятый риелтор сможет обратиться в суд и добиться выплаты вознаграждения. А если риелтор не выполнит обязанности по договору в срок, заказчик будет вправе потребовать уплату неустойки. Договор также предотвращает недоразумения между сторонами, поэтому важно подробно прописать в нём, о каких задачах идёт речь, в какие сроки они должны быть выполнены и прочие детали.
Условия сделки можно оговорить устно, если сумма вознаграждения не превышает 10 000 ₽, а соглашение заключается между самозанятым и физическим лицом. Иногда договор не требуется, если работа осуществляется на основе оферты, которая подтверждается акцептом. Однако в спорных ситуациях будет полезно иметь не только чеки и устные соглашения, но и договор, а также акт выполненных работ или оказанных услуг.
Может ли риелтор быть самозанятым
Риелторы могут работать с клиентами напрямую или сотрудничать с агентствами недвижимости в качестве самозанятых. Правда, работать при этом можно только самостоятельно: нанимать сотрудников самозанятым нельзя, также им запрещено продавать любые товары, которые они не производят самостоятельно.
Какой договор заключить с самозанятым риелтором
Самозанятые не могут работать в организациях и у ИП по агентским, поручительским и комиссионным договорам. Для оформления договорённостей с самозанятым риелтором подойдет договор возмездного оказания услуг. Этот договор регулирует отношения между заказчиком (например, агентством или клиентом) и самозанятым, определяя объём, сроки и порядок предоставления услуг. В документе прописываются права и обязанности сторон, стоимость услуг, порядок оплаты (с учётом того, что самозанятый самостоятельно уплачивает налоги через приложение "Мой Налог"), а также условия расторжения договора. Такой договор не создаёт трудовых отношений, поэтому самозанятый сохраняет статус независимого исполнителя.
Как составить договор оказания риелторских услуг
Договор оказания услуг самозанятого риелтора нужно составить в письменном виде. Нотариально удостоверять соглашение между риелтором и клиентом не нужно. Специального закона, который регулировал бы работу риелтора нет. Поэтому руководствуйтесь в Гражданском кодексе главой 39 «Возмездное оказание услуг».
Предусмотрите в договоре существенное условие – его предмет. Укажите, какие именно услуги должен оказать риелтор. Распишите параметры объекта недвижимости, который клиент планирует сдать в аренду, найм, снять, купить или продать. Можно указать чёткое количество объектов, которые риелтор подготовит для просмотра с целью найма или покупки. Определите права и обязанности сторон. Зафиксируйте стоимость услуг – фиксированную оплату, а не процент от стоимости продаваемой квартиры и укажите способ оплаты: безналичный или наличный расчёт.
Укажите в договоре о статусе риелтора как плательщика НПД. Иначе заказчику юридическому лицу придётся удержать с вознаграждения риелтору за оказанные услуги НДФЛ 13% и уплатить страховые взносы.
Номер и дата
Договоры лучше нумеровать, даже если с конкретным исполнителем их будет немного – дату и номер документа нередко приходится указывать в других документах, чтобы их легко было связать с конкретным соглашением. Например, в актах выполненных работ или платёжных документах.
Нумерация для конкретного исполнителя начинается с 1, то есть договоры нумеруются отдельно для каждого риелтора, а не по всем договорам агентства в целом.
Реквизиты заказчика
Если в качестве заказчика выступает компания, в договоре нужно отразить следующие данные:
- Наименование организации
- ИНН
- КПП
- Адрес с индексом
- Контактный номер телефона
- ФИО и должность лица, подписывающего договор от имени компании
- Реквизиты доверенности, если от имени ООО подписывается не руководитель, а другой сотрудник по доверенности или стороннее доверенное лицо
Для ИП достаточно ФИО, паспортных данных и ИНН, если он заключает договор самостоятельно. Когда договор подписывает доверенное лицо – укажите также реквизиты доверенности. Доверенность от ИП должна быть нотариально заверена.
Реквизиты самозанятого риелтора в договоре
Обычно полностью реквизиты указываются в конце документа и к ним относятся:
- ФИО самозанятого
- ИНН самозанятого
- Паспортные данные самозанятого
- Реквизиты банковского счёта, если оплата планируется по безналу: номер счёта, название, ИНН, КПП и БИК банка
На основании чего действует самозанятый в договоре
Статус плательщика НПД подтверждает регистрация в базе самозанятых ФНС, а справку самозанятый риелтор может в любой момент бесплатно оформить через приложение "Мой Налог". Лучше просить контрагента предоставить свежую справку на дату заключения договора и повторно запрашивать её перед каждой оплатой. Факт, что риелтор – самозанятый, обязательно указывается в договоре.
Заказчик может сам проверить статус исполнителя через сервис налоговой службы, данные в котором обновляются ежедневно. Если в момент оплаты выясняется, что исполнитель не зарегистрирован как самозанятый, заказчику придётся удержать НДФЛ и уплатить страховые взносы, как при работе с физическим лицом без бизнес-статуса.
Предмет договора
В предмете договора указывается какие услуги оказывает риелтор, например, информационные, консультационные, услуги по юридическому сопровождению сделки. В свою очередь, заказчик должен принять услуги и оплатить их.
По договору оказания услуг самозанятый риелтор вправе:
- составить объявление о сдаче в аренду или продаже квартиры клиента и сфотографировать её
- рассчитать рыночную стоимость объекта
- найти покупателя или арендатора недвижимости
- подобрать недвижимость для аренды или покупки по критериям клиента
- составить перечень документов для регистрации перехода права собственности
- проверить правоустанавливающие документы на недвижимость
- проконсультировать клиента насчёт выбора недвижимости, оформления сделки
Внимательно прописывайте услуги, которые должен оказывать самозанятый риелтор на всех этапах сделки. По закону нельзя применять НПД, если заниматься перепродажей имущественных прав, предпринимательской деятельностью по договорам поручения, комиссии, агентирования (ч. 2 ст. 4 Закона о НПД). Получается, что такому риелтору нельзя вместо клиента пойти к нотариусу, в банк, заключить договор аренды, найма или купли-продажи недвижимости.
Права и обязанности сторон
В этот раздел обычно включают обязанность риелтора оказать услуги лично, в срок и в соответствии с требованиями, описанными в разделе "Предмет договора". При заключении договора с самозанятым важно убедиться, что ваши отношения с риелтором не похожи на трудовые. Не указывайте в договоре конкретные графики работы, рабочие часы или необходимость подчиняться внутреннему трудовому распорядку компании. Например, условия типа "Риелтор обязан находиться на месте работы с 9:00 до 18:00" могут быть восприняты как признаки трудового договора. По возможности старайтесь не включать условия о предоставлении рабочего места, оборудования, расходных материалов и т.д.
Не включайте в договор условия о предоставлении социальных гарантий: оплачиваемого отпуска, больничных, страхования и других льгот, характерных для трудовых отношений. Также в договоре с самозанятым лучше указывать конкретные проекты или задания с чёткими сроками их выполнения, так как неопределенный срок и постоянный характер работы позволяют переквалифицировать договор в трудовой. В соглашении не должно быть указания на обязанность исполнителя подчиняться внутренним инструкциям и приказам компании или условий об обязательном прохождении обучения и курсов повышения квалификации за счёт заказчика.
Среди обязанностей риелтора важно отметить, что он обязуется уведомить заказчика, если утратит статус самозанятого. Если отношения требуют конфиденциальности, то условие о неразглашении можно отражать в основном договоре или заключить дополнительное соглашение к нему – NDA.
Порядок оплаты
Условия о регулярных выплатах (например, аванс и зарплата дважды в месяц) характерны для трудовых договоров. В договоре с самозанятым риелтором лучше указывать оплату за конкретное количество приведённых клиентов или часов работы. Не прописывайте условия о выплате премий, надбавок или других стимулирующих выплат, которые являются частью системы оплаты труда.
Деньги по договору с самозанятым риелтором можно передавать разными способами: наличными, через счёт, на банковскую карту. После получения оплаты исполнитель должен предоставить заказчику сгенерированный в приложении чек. Без чека заказчик не сможет списать оплату услуг риелтора как расходы, а также рискует выяснить позже, что обязан был выступать как налоговый агент. Чтобы этого избежать пропишите в договоре обязанность выставлять счёт перед оплатой и присылать чек в течение определённого времени после её получения.
Ответственность сторон
В этом разделе укажите как именно стороны будут отвечать за невыполнение условий договора: неполную или несвоевременную оплату, несоблюдение сроков оказания услуг или предоставления данных, не соответствующих действительности и пр. Не забудьте предусмотреть ответственность исполнителя за отсутствие уведомления о потере статуса самозанятого или несвоевременную отправку чека.
Заключительные положения
В этом разделе можно отражать всё, что не подошло для других частей договора. Например, как разрешаются споры, вносятся изменения в договор, какие дополнительные документы относятся к этому соглашению: акты выполненных работ, виды платёжных документов, соглашения о конфиденциальности, приложения с описанием работ или услуг и пр.
